Weitere Mieter-Tipps für Sie

Thema 1:

Darf dein Vermieter einen Schlüssel behalten?

Darf dein Vermieter einen Ersatzschlüssel für die von dir gemietete Wohnung behalten? Die Rechtslage ist klar: Nein. Es gibt jedoch einige Ausnahmen.

Darf der Vermieter deine Wohnung ohne deine Zustimmung betreten?

Wo solltest du einen Zweitschlüssel deponieren?

Was kannst du tun, wenn der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel behält?

Darf dein Vermieter einen Schlüssel besitzen?

Viele Mieter sind unsicher, ob der Vermieter das Recht hat, einen Schlüssel zur Wohnung zu behalten. Die Antwort der Rechtsprechung ist eindeutig: Nein. „Der Vermieter darf grundsätzlich keinen Schlüssel für die Mietwohnung verlangen“, erklärt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes (DMB). Auch wenn du für längere Zeit im Urlaub bist oder aus anderen Gründen abwesend, ist es ihm ohne deine ausdrückliche Erlaubnis nicht gestattet, einen Zweitschlüssel zu besitzen.

Zweitschlüssel sind Teil der Mietsache. Bei der Wohnungsübergabe muss der Vermieter dir alle Schlüssel zur Wohnung übergeben. Dabei stehen dir mindestens zwei Schlüsselsätze zu. Laut DMB gehören nicht nur die Schlüssel für die Haustür und Wohnung dazu, sondern auch jene für Keller, Briefkasten und Garage.

Darf der Vermieter die Wohnung ohne deine Zustimmung betreten?

Einen Schlüssel heimlich zu behalten, würde dem Vermieter nichts bringen, so Hartmann. „Der Vermieter darf nur mit deiner Zustimmung und nach vorheriger Terminabsprache die Mietwohnung betreten.“ Das Besichtigungsrecht regelt diese Fälle. Ein unberechtigter Zutritt kann zu rechtlichen Konsequenzen führen.

Gründe, die ein Betreten der Wohnung nach deiner Zustimmung rechtfertigen könnten, sind beispielsweise:

• Geplante Instandsetzung einer defekten Heizung
• Mängelbeseitigung in der Wohnung
• Ablesen der Strom- und Wasserzähler

Selbst wenn du deinem Vermieter freiwillig einen Wohnungsschlüssel überlässt, berechtigt dies ihn nicht, ohne deine ausdrückliche Erlaubnis die Wohnung zu betreten. Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist, du aber noch nicht eingezogen bist, darf der Vermieter keinen Schlüssel von dir einbehalten.

Vorsicht: Zurückbehaltungsrecht eines Schlüssels ist unzulässig

In manchen Mietverträgen versuchen Vermieter, sich durch Formularklauseln das Zurückbehaltungsrecht eines Wohnungsschlüssels zu sichern. Das ist jedoch laut Mietrecht unzulässig. Individuelle Vereinbarungen zwischen dir und deinem Vermieter können getroffen werden, allerdings sollten diese am besten schriftlich festgehalten und von allen Parteien akzeptiert werden.

Gibt es Ausnahmen, in denen dein Vermieter einen Zweitschlüssel behalten darf?

Nein, es gibt keine Ausnahme, die es dem Vermieter erlaubt, einen Zweitschlüssel für deine Wohnung zu behalten. Eine Möglichkeit besteht jedoch im Notfallschlüssel. Die einzige Situation, in der dein Vermieter die Wohnung ohne Absprache betreten darf, ist im Falle eines Notfalls. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Wasserrohrbruch oder eine beschädigte Gasleitung erhebliche Schäden verhindern muss.

Deshalb ist es ratsam, dass du deinen Vermieter darüber informierst, wo sich ein solcher Notfallschlüssel befindet. „Der Vermieter kann nachfragen oder verlangen, zu wissen, wo der Notfallschlüssel hinterlegt ist“, erklärt Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Erst bei deinem Auszug darf der Vermieter die Wohnungsschlüssel von dir einfordern.

Achtung: Mieter kommt im Notfall für Kosten auf

Wenn du keinen Notfallschlüssel hinterlegt hast, musst du im Falle eines Notfalls die Kosten für einen Schlüsseldienst, die dem Vermieter entstehen, erstatten.

Wo solltest du einen Zweitschlüssel deponieren?

Du kannst einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson deponieren, die dem Vermieter bekannt ist und im Notfall Zugang zur Wohnung gewähren kann. Diese Person könnte ein Freund oder Nachbar sein. „Es gehört zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Ersatzschlüssel bei längerer Abwesenheit bei einem Nachbarn oder Bekannten zu verwahren“, so Kirchhoff.

Du kannst auch zustimmen, dass der Vermieter den Schlüssel in einem geschlossenen Umschlag für den Notfall aufbewahrt. Ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kannst du bei der Übergabe erkennen, wenn beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist“, erklärt Kirchhoff. Der Vermieter muss dir nach einer eventuellen Nutzung des Schlüssels diesen unverzüglich zurückgeben.

Info: Schlüssel nicht verstecken

Es ist nicht ratsam, einen Wohnungsschlüssel im Garten oder irgendwo außerhalb des Hauses zu verstecken. Das Oberlandesgericht in Frankfurt entschied: Wird ein Zweitschlüssel so versteckt, dass ihn ein Einbrecher leicht findet, haftet die Hausratversicherung nicht für den entstandenen Schaden. (OLG Frankfurt, 3 U 208/00).

Was kannst du tun, wenn der Vermieter trotzdem einen Zweitschlüssel behält?

Wie solltest du reagieren, wenn der Vermieter ohne dein Wissen einen Schlüssel besitzt? „Einen Schlüssel ohne Wissen des Mieters zu besitzen oder damit sogar die Wohnung zu betreten, ist absolut inakzeptabel“, sagt Kirchhoff. Die Folge: „Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter sogar das Türschloss für die Dauer des Mietverhältnisses austauschen“, so Mieterbund-Sprecherin Hartmann.

Wenn du feststellst, dass der Vermieter – ohne dass ein Notfall vorliegt – die Wohnung mit einem Ersatzschlüssel betritt, beispielsweise um sie zu kontrollieren, kannst du Anzeige wegen Hausfriedensbruch erstatten. Zudem berechtigt dich der Hausfriedensbruch des Vermieters, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auch wenn du noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung ausziehst und der Vermieter bereits einen Schlüssel hat, darf er diesen nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. Solange der Mietvertrag besteht, benötigt der Vermieter deine Genehmigung. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an ihn auszuhändigen.

Thema 2:

In diesen Situationen darfst du als Vermieter die Wohnung betreten – dein Besichtigungsrecht

Wichtige Punkte auf einen Blick

• Wenn du als Vermieter die vermietete Wohnung betreten möchtest, musst du immer die Erlaubnis des Mieters einholen.
• Eine Ausnahme gilt bei dringenden Notfällen oder wenn Gefahr im Verzug ist, wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch. In solchen Fällen darfst du die Mietwohnung auch ohne vorherige Ankündigung betreten.
• In allen anderen Fällen musst du eine Wohnungsbesichtigung schriftlich und rechtzeitig ankündigen.

Wie du eine Wohnungsbesichtigung ankündigst

• Nutze unser kostenloses Musterschreiben, um die Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung vorzubereiten.
• Gib darin den Termin, den Grund und die voraussichtliche Dauer der Besichtigung an.
• Überreiche das Ankündigungsschreiben deinem Mieter.
• Dein Mieter stimmt dem Besichtigungstermin zu oder schlägt ein alternatives Datum vor.

Überblick

Wann darfst du die Wohnung betreten?

Gründe für eine Wohnungsbesichtigung:

Wann ist ein Zutritt ohne Erlaubnis erlaubt?

Kann der Mieter dir den Zutritt verweigern?

Was passiert, wenn du unerlaubt die Wohnung betrittst?

Weitere Fragen rund um das Besichtigungsrecht

Wann darfst du als Vermieter die Wohnung betreten?

Mit der Vermietung der Wohnung übergibst du dein Hausrecht. Das bedeutet, du hast kein allgemeines Zutritts- oder Besichtigungsrecht. Nur der Mieter entscheidet, wer wann seine Wohnung betreten darf. Dies ist in Artikel 13 des Grundgesetzes geregelt, das die Unverletzlichkeit der Wohnung schützt.

Das heißt jedoch nicht, dass du als Vermieter die Wohnung niemals besichtigen darfst. Du musst die Besichtigung allerdings ankündigen und begründen (§ 809 BGB).

Mit diesem Musterschreiben kannst du als Vermieter frühzeitig eine Wohnungsbesichtigung ankündigen. JETZT herunterladen!

Gründe für eine Wohnungsbesichtigung:

Zutrittsrecht bei Neuvermietung
Du darfst deine vermietete Wohnung potenziellen Mietern zeigen, wenn sie Interesse an der Anmietung haben. Im Fall einer Weitervermietung muss jedoch zuerst das bestehende Mietverhältnis gekündigt sein, und der Termin für die Neuvermietung muss feststehen.

Zutrittsrecht bei Eigentümerwechsel
Wenn du deine Wohnung verkaufen möchtest, darfst du nach Absprache mit dem Mieter Kaufinteressenten oder Makler durch die Wohnung führen. Das Mietverhältnis muss in diesem Fall nicht gekündigt sein, da bei einem Eigentümerwechsel alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer, also den neuen Eigentümer, übergehen.

Massenbesichtigungen sind unzulässig
Massenbesichtigungen gelten als unzumutbar für Mieter. Es gibt zwar keine gesetzliche Höchstgrenze für die Anzahl der Besichtigungen, jedoch wird in der Rechtsprechung meist 1 bis 2 Besichtigungen pro Woche oder bis zu 3 Besichtigungstermine pro Monat als angemessen angesehen.

Zutrittsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen
Du hast das Recht, die Wohnung zu besichtigen, wenn du Modernisierungsmaßnahmen planst, um den Zustand der Wohnung zu prüfen. Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, solche Maßnahmen gemäß § 555d BGB zu dulden. Die Modernisierungen und eine mögliche Mieterhöhung musst du jedoch drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Sollte der Mieter die Duldung verweigern, ist eine gerichtliche Klärung erforderlich, bevor Handwerker mit der Arbeit beginnen dürfen.

Zutrittsrecht bei Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
Wenn in der Wohnung ein Mangel vorliegt, zum Beispiel, weil das Wasser in der Dusche nicht mehr abläuft, ist der Mieter verpflichtet, dir Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Du musst den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist beheben, andernfalls kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.

Zutrittsrecht bei drohenden Schäden
Wenn du Anzeichen für Mängel oder mögliche Schäden in der Mietwohnung feststellst, muss der Mieter dir Zugang gewähren. Solche Anzeichen könnten etwa muffiger Geruch oder sichtbare Feuchtigkeitsschäden sein. Dieser Zugang ist nötig, um die Situation zu überprüfen und gegebenenfalls notwendige Maßnahmen einzuleiten.

Zutrittsrecht bei Vertragsbruch
Wenn du den Verdacht hast, dass der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt, etwa durch unerlaubte Haustierhaltung oder nicht abgesprochene Untervermietung, musst du den Verdacht dem Mieter mitteilen.

Zutrittsrecht zum Ablesen von Messgeräten
Für das Ablesen von Heizungs-, Wasser- oder Stromzählern hast du ein eingeschränktes Zutrittsrecht zur Wohnung. Du darfst lediglich die spezifischen Räume betreten, in denen die Messgeräte installiert sind, und dich dort nur so lange aufhalten, wie es unbedingt notwendig ist.

So machst du die Wohnungsbesichtigung angenehm für Mieter und Vermieter

Vor der Besichtigung:
Du musst den Besichtigungstermin vorab schriftlich ankündigen, wobei die Vorlaufzeit je nach Situation variieren kann, von 24 Stunden bis zu zwei Wochen. Die Ankündigung sollte Zweck, zeitlichen und räumlichen Umfang der Besichtigung genau spezifizieren – zudem dem Mieter eine angemessene Frist zur Beantwortung geben.

Terminierung der Besichtigung:
Besichtigungen sollten werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie 15 und 18 Uhr stattfinden. Bei berufstätigen Mietern können die Zeiten variieren und eine Besichtigung nach Absprache auch zwischen 19 und 20 Uhr möglich sein. Samstag gilt als Werktag, Sonn- und Feiertage sind für reguläre Besichtigungen ausgeschlossen. Sollte der angekündigte Termin nicht passen, kann der Mieter einen Ersatztermin vorschlagen.

Während der Besichtigung:
In der Regel dauert eine Besichtigung zwischen 15 Minuten und einer Stunde. Das Fotografieren innerhalb der Wohnung ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters erlaubt.

Wann darfst du ohne Erlaubnis in die Wohnung?
In dringenden Notfällen oder bei Gefahr im Verzug, wie bei einem Wasserrohrbruch oder Gaslecks, darfst du die Wohnung auch ohne vorherige Ankündigung betreten. Solltest du den Mieter nicht erreichen können, ist eine Notöffnung der Wohnung erlaubt, um den Schaden zu begrenzen. Verweigert der Mieter in solch einem Notfall den Zutritt und wird der Schaden dadurch größer, muss der Mieter für den zusätzlichen Schaden aufkommen. Die Kosten für die Notöffnung dürfen jedoch normalerweise nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Vermieter darf keinen Zweitschlüssel besitzen – Lösung Notfallschlüssel
Als Vermieter musst du dem Mieter alle Schlüssel übergeben. Einen Zweitschlüssel darfst du nicht behalten. Der Mieter kann jedoch einen Notfallschlüssel bei einer Vertrauensperson deponieren, die du kennst, damit sie im Notfall Zugang zur Mietwohnung gewähren kann.

Kann der Mieter dir den Zutritt verweigern?
Ja, unter bestimmten Umständen kann der Mieter dir den Zutritt verweigern. Dies hängt von der Situation und dem Grund für den gewünschten Zutritt ab.

Hier einige Gründe, unter denen der Mieter den Zutritt verweigern kann:

• Fehlende Ankündigung: Wenn du die Wohnung ohne vorherige Ankündigung oder ohne einen vereinbarten Termin betreten möchtest, hat der Mieter das Recht, den Zutritt zu verweigern.
• Nicht notwendige Besuche: Du darfst die Wohnung nicht aus Neugier oder ohne spezifischen, legitimen Grund betreten.
• Unangemessene Zeiten: Der Zutritt sollte zu angemessenen Zeiten erfolgen. Besuche spät abends oder früh morgens ohne dringenden Grund kann der Mieter ablehnen.
• Unverhältnismäßige Häufigkeit: Wenn du wiederholt und ohne triftigen Grund Zutritt zur Wohnung verlangst, kann der Mieter dies ebenfalls verweigern.

Besichtigungsklausel im Mietvertrag unwirksam
Eine Klausel im Mietvertrag, die dir das Recht einräumt, die Wohnung ohne Ankündigung und Terminabsprache zu besichtigen, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Ebenso ist eine Klausel unwirksam, die dir erlaubt, täglich mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.

Was passiert, wenn du unerlaubt die Wohnung betrittst?
Wenn du ohne Erlaubnis, zum Beispiel, weil du unrechtmäßig einen Zweitschlüssel besitzt, die Wohnung des Mieters betrittst, kann dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen:

• Hausfriedensbruch: Der unbefugte Zutritt kann als Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB gewertet werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn kein Notfall vorliegt und du ohne Zustimmung des Mieters die Wohnung betrittst.
• Zivilrechtliche Ansprüche: Der Mieter kann zivilrechtliche Ansprüche gegen dich geltend machen, wie Schadenersatz oder Unterlassung.
• Vertrauensverlust und Kündigung: Der Mieter kann aufgrund des Vertrauensbruchs den Mietvertrag fristlos kündigen, falls sich der unbefugte Zutritt wiederholt oder besonders schwerwiegend war.

Häufige Fragen rund um das Besichtigungsrecht

1. Darf ich als Vermieter die Wohnung des Mieters ohne Vorankündigung betreten?
   Nein, außer bei Notfällen oder wenn Gefahr im Verzug ist. In allen anderen Fällen muss der Zutritt rechtzeitig angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden.
2. Was passiert, wenn der Mieter mir den Zutritt verweigert?
   Der Mieter kann den Zutritt verweigern, wenn die Ankündigung fehlt, der Grund für den Besuch unklar oder unangemessen ist oder wenn die Zeiten unpassend sind. In solchen Fällen kann eine gerichtliche Klärung erforderlich sein.
3. Kann ich als Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?
   Nein, alle Schlüssel müssen an den Mieter übergeben werden. Der Mieter kann jedoch einen Notfallschlüssel bei einer Vertrauensperson deponieren.
4. Was muss ich bei der Ankündigung einer Wohnungsbesichtigung beachten?
   Die Ankündigung sollte schriftlich erfolgen und den Grund, den genauen Termin und die Dauer der Besichtigung nennen. Es sollte dem Mieter auch eine angemessene Frist zur Beantwortung eingeräumt werden.

Thema 3:

Maklerprovision: Wer übernimmt die Kosten?

Wenn du bei der Vermietung oder dem Verkauf einer Immobilie einen Makler beauftragst, sparst du dir viel Zeit und Aufwand. Dieser Service hat jedoch seinen Preis. Hier erfährst du, wer wann und wie viel Maklerprovision zahlen muss.

Das Wichtigste zur Maklerprovision im Überblick

• Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Der Makler hat Anspruch auf diese Vergütung, sobald ein Miet- oder Kaufvertrag zustande kommt.
• Beim Kauf von Immobilien gilt die geteilte Maklerprovision. Der Makler darf vom Käufer nicht mehr verlangen als vom Verkäufer.
• Die Höhe der Provision beim Verkauf von Immobilien ist verhandelbar und liegt je nach Region meist zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
• Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In den meisten Fällen ist das der Vermieter.
• Die Höhe der Provision, die der Vermieter zahlen muss, ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind jedoch etwa 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
• Beauftragt der Mieter den Makler, so ist die Provision laut Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) auf 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.

Übersicht

• Was ist die Maklerprovision?
• Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?
• Wie hoch ist die Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern?
• Wann musst du eine Maklerprovision zahlen?
• Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf seine Provision?
• Kannst du die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
• Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar, das ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen erhält. Diese Provision wird erst fällig, wenn durch seine Tätigkeit ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt (§ 652 BGB).

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Beim Kauf von Immobilien gelten das Bestellerprinzip und die geteilte Maklerprovision. Diese Regelung ist bundesweit gültig, auch wenn sie in einigen Bundesländern bereits vorher üblich war.

Das bedeutet:

• Normalerweise zahlt derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat.
• Der Makler darf maximal die Hälfte der Provision auf die andere Partei, meist den Käufer, abwälzen.

Drei Modelle zur Maklerprovision beim Immobilienkauf

1. Hälftige Provisionsteilung (Regelfall): Der Verkäufer vereinbart die Höhe der Provision im Maklervertrag. Beide Parteien, Verkäufer und Käufer, zahlen dann denselben Anteil. Ein Nachweis der Zahlung gegenüber der anderen Partei ist nicht erforderlich.
2. Überwälzungsvereinbarung: Hier schließt nur der Verkäufer den Maklervertrag, und der Makler vertritt nur dessen Interessen. Der Käufer kann sich notariell verpflichten, bis zu 50 Prozent der Provision zu übernehmen, muss jedoch erst zahlen, wenn nachgewiesen wird, dass der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat.
3. Alleinige Provisionszahlung durch den Verkäufer: Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision, ohne dass der Käufer beteiligt wird. Der Makler arbeitet dabei ausschließlich im Interesse des Verkäufers.

Provision bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern

Die Regelungen zur Provision gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist, etwa beim Erwerb eines Eigenheims oder einer Immobilie zur privaten Vermietung. Handelt der Käufer gewerblich oder erwirbt ein Mehrfamilienhaus, ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar. Bei Mehrfamilienhäusern können für Käufer und Verkäufer jeweils bis zu 4,76 Prozent Provision anfallen. Weitere Informationen dazu findest du im Abschnitt „Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?“.

Wie hoch ist die Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern?

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt, doch beim Immobilienverkauf orientiert sie sich an den regionalen Gegebenheiten. Üblich sind Provisionssätze zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Provision nicht unangemessen hoch sein darf, etwa 11 Prozent in einer Region, wo sonst 7 Prozent üblich sind (BGH, Az.: I ZR 5/15).

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Ein Maklervertrag zum Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung muss gemäß § 656a BGB in Textform abgeschlossen werden. Vor der gesetzlichen Änderung zur Provisionsteilung reichte oft ein mündlicher Vertrag. Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Vertrag gemäß § 125 BGB unwirksam.

Kann die Maklerprovision nachträglich verhandelt werden?

Normalerweise nicht. Sobald der Kaufvertrag unterschrieben und die Maklerdienstleistung erbracht wurde, entsteht der Anspruch auf die vereinbarte Provision. Ausnahmen gibt es jedoch, etwa bei fehlerhafter Dienstleistung oder bestimmten vertraglichen Regelungen.

Beispiel: Berechnung der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Wird eine Immobilie für 600.000 Euro verkauft und eine Provision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vereinbart, die Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen zahlen, so ergibt sich folgende Rechnung:

600.000 x 0,0357 = 21.420 Euro Maklerprovision für jede Partei.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Mietwohnungen?

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter den Makler, so muss er die Provision nach Abschluss des Mietvertrags bezahlen. Der Mieter zahlt nichts, wenn er lediglich auf ein Maklerangebot reagiert. Anders ist es, wenn der Mieter den Makler beauftragt – dann trägt der Mieter die Kosten.

Darf der Vermieter die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen?

Einige Mieter befürchten, dass Vermieter versuchen könnten, die Maklerprovision über überhöhte Ablösezahlungen zurückzuholen. Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) stellt jedoch klar, dass Entgeltvereinbarungen unwirksam sind, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert des Einrichtungsgegenstands stehen. Ein krasses Missverhältnis liegt vor, wenn die Ablöse mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstands liegt.

Berechnung: Wie hoch darf die Maklerprovision bei Mietwohnungen sein?

• Mieter: Die Provision für den Mieter ist gesetzlich auf 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.
• Vermieter: Die Höhe der Provision ist für den Vermieter frei verhandelbar, meist beläuft sie sich ebenfalls auf 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Ein Beispiel: Eine Wohnung wird für 500 Euro pro Monat vermietet. Die Maklerprovision beträgt 2 Nettokaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer.

(500 Euro x 2) x 1,19 = 1.190 Euro Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer.

Wann musst du eine Maklerprovision zahlen?

Die Maklerprovision wird fällig, wenn der Makler erfolgreich gearbeitet hat und ein Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Voraussetzung ist, dass die Tätigkeit des Maklers kausal für den Vertragsabschluss war. Das bedeutet, der Käufer oder Mieter muss durch den Makler vom Objekt erfahren oder über den Makler die Verhandlungen geführt haben.

Findet der Auftraggeber selbst einen Käufer oder Mieter, ohne dass der Makler beteiligt ist, wird keine Provision fällig, es sei denn, der Makler hat einen qualifizierten Alleinauftrag erhalten.

Hat der Makler nach Vertragsablauf noch Anspruch auf die Provision?

Der Makler hat auch nach Vertragsablauf Anspruch auf seine Provision, wenn seine Tätigkeit während der Vertragslaufzeit kausal zum Vertrag geführt hat (BGH NJW 66, 2008). Ein Beispiel: Der Makler vermittelt einen Kaufinteressenten, der erst nach Ablauf des Vertrags zusagt. Kommt der Kauf zustande, bleibt der Provisionsanspruch bestehen.

Kannst du die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

In manchen Fällen kannst du die Maklerprovision steuerlich geltend machen:

• Vermieter: Die Kosten für den Makler können als einkommensmindernd abgesetzt werden.
• Mieter: Wenn du aus beruflichen Gründen umziehst, kannst du die Maklerprovision als Werbungskosten angeben.
• Verkäufer: Diese können die Provision meist nicht absetzen, es sei denn, ein Mietobjekt wird verkauft und ein neues erworben.
• Käufer: Wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, kann die Provision nicht abgesetzt werden. Wird die Immobilie vermietet, kann die Provision in den Anschaffungsnebenkosten angegeben und über die Jahre abgeschrieben werden.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es unterschiedlich, wer die Provision zahlt. In einigen Bundesländern wird sie zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In anderen Regionen zahlt der Käufer die gesamte Provision.

Die Höhe der Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien ist ebenfalls frei verhandelbar und richtet sich nach den regionalen Gepflogenheiten sowie dem vereinbarten Leistungsumfang. Üblich sind Provisionssätze zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Zusammenfassung

Die Regelungen zur Maklerprovision sind im BGB und im Wohnungsvermittlungsgesetz festgelegt. Wer die Provision zahlt, hängt davon ab, ob es sich um einen Miet- oder Kaufvertrag handelt und wer den Makler beauftragt hat. In den meisten Fällen zahlen Verkäufer und Käufer beim Immobilienkauf je die Hälfte, während bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Es ist ratsam, bei Vertragsabschlüssen genau auf die Bestimmungen und Vereinbarungen zu achten, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.